住总地产困局：清樾府缩影下的艰难转型与深层隐忧

摘要： 住总地产，这个在北京房地产市场有着一定历史积淀的企业，正面临着前所未有的困境。自刘连福去年 5 月底接棒李作扬担任董事长...

住总地产，这个在北京房地产市场有着一定历史积淀的企业，正面临着前所未有的困境。自刘连福去年 5 月底接棒李作扬担任董事长以来，住总地产交出的首份年度成绩单难言乐观，营收与净利的双降，高悬的存货跌价风险，攀升的资产负债率，以及现金流的剧烈波动，都如同沉重的枷锁，束缚着企业前行的步伐。

从财务数据来看，住总地产的处境已十分严峻。营收从 2023 年的 43.15 亿元滑落至 2024 年的 39.10 亿元，净利润更是从 2.94 亿元大幅跳水至 1.66 亿元，同比锐减超 43%。存货规模在 2022 - 2024 年末逐年递增，分别为 187.03 亿元、195.94 亿元和 237.48 亿元，占总资产比重居高不下，严重影响资产变现能力，并时刻面临存货跌价损失风险。资产负债率在 2024 年末飙升至 83.41%，逼近警戒线，偿债能力堪忧。同时，2024 年经营活动现金流量净额为 - 35.86 亿元，现金及现金等价物余额从 2023 年的 21.83 亿元降至 15.82 亿元，企业资金链愈发紧绷。

而在这重重困境之中，昌平住总清樾府项目宛如一个典型样本，深刻折射出住总地产当下所面临的全方位挑战。

住总清樾府作为住总地产的重点布局，本承载着企业扭转局势的厚望，却在市场中举步维艰。项目于 2024 年 7 月 19 日首次取证，推出 416 套房源，拟售价格在 5.31 万元 - 5.87 万元 /㎡之间。然而，首批去化率却不乐观。为促进销售，项目公司总经理赵会涛不得不采取 “以价换量” 策略，成交均价从 2 月 25 日的 4.35 万元 / 平米降至目前的 4.26 万元 / 平米，相较于 5.6 万元 / 平米的销售指导价，折扣力度高达 76 折。即便如此，去化压力依旧巨大，项目规划 1392 套房源，按当前速度去化，销售周期将被拉长至数年。

住总清樾府在产品层面也存在诸多硬伤。户型设计上，以 86 平起步户型为例，虽在赠送面积上有一定亮点，如南向飘窗 3.5㎡全赠送，北向设备平台近 3㎡，但户型狭长导致客厅与卧室空间布局不合理，客厅过大而卧室过小。北向的两个房间，东边小卧室仅 7㎡，西边书房更是只有 6.6 平米，空间局促，严重影响居住舒适度。

在周边配套方面，住总清樾府的短板更是十分明显。大型商业距离项目在 5 公里左右，居民日常购物、娱乐极为不便。3 公里内医疗资源仅有博华京康医院、沙河高教园卫生服务中心等，医疗配套相对薄弱，难以满足居民对优质医疗服务的需求。同时，项目所处位置存在环境影响隐患，处于地震断裂带上，这无疑会给部分购房者带来严重的心理压力。而且项目上空有航线经过，飞机噪声较大，严重影响居住的安静度。项目旁边的顺沙路，道路狭窄且大车往来频繁，不仅存在交通安全隐患，还进一步降低了居住体验。

在装修质感上，清樾府也未能达到改善型住房应有的品质标准。装修采用国产品牌本无可厚非，但样板间呈现出的强烈塑料感，给人一种装修品质不高、敷衍了事的印象，极大地削弱了产品对改善型需求购房者的吸引力。

住总地产在市场认知层面同样面临困境。在北京购房者心中，住总地产长期以来被贴上 “老派”“安居房开发商” 的标签，品牌形象缺乏活力与创新，难以吸引追求品质与时尚的现代购房者。其项目多布局于昌平、密云、顺义、延庆等远郊区域，区域热度低，竞品众多，分流严重，导致项目去化普遍不佳。

以顺义的芳华里项目为例，虽定位年轻人，推出刚需户型产品，但自去年 8 月 5 日拿到预售证以来，项目公司净利润为 - 1244.55 万元，截止目前网签 176 套，去化率约 30% 左右。而在密云的国祥星宸项目更是成为去化难题，自去年 8 月 14 日取得预售许可证，推出 1354 套房源至今，网签数据仍为 “0”，项目公司净利润为 - 846.11 万元。

住总地产内部的频繁人事变动也从侧面反映出企业面临的动荡局势。自刘连福上任以来，企业经历了董事长、董事、财务负责人等一系列关键岗位的人员更替。频繁的人事调整不仅可能导致企业战略执行的连贯性受到影响，还容易引发内部管理的混乱，进而对企业的市场竞争力和项目推进效率产生负面影响。

住总地产如今深陷泥沼，清樾府项目只是其困境的一个突出表现。企业若想在当前激烈的市场竞争中突围，必须直面产品、配套、品牌、市场布局以及内部管理等多方面问题，进行全面而深刻的变革与调整。否则，在市场的浪潮中，住总地产或将面临更为严峻的生存挑战。